这几天，我的朋友圈被中介们刷屏了：“新房特价、送装修、送物业费，甚至送车位！”“二手房直降50%，手慢无！”看到这种信息，心里是不是咯噔一下？
不买吧，怕错过抄底的机会；买吧，又怕被套在山顶上，几年解不了套。买还是不买？这是眼下最纠结的问题。
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专家预测：止跌在即，但分化已成定局
近期数据显示，2025年7月，一线城市的新房环比虽仍有下降，但降幅明显收窄。例如上海环比上涨 0.3%，而北京新房价格环比已持平，止跌迹象明显。
据说，北京五环外刚松绑限购一周，某项目看房量暴涨35%，成交直接翻倍。政策实施仅20天（8月9日至8月29日），市场反馈积极，五环外楼盘访客和成交量明显回暖。
业内预计8-9月五环外成交量环比增长25%-40%，全年楼市“小阳春”延续。若政策进一步松绑（如五环内），成交或破10万套/季度。
根据国家统计局最新数据，2025年7月全国70城新房价格环比下降0.4%，二手房价格环比下降0.5%。一线城市新房价格环比仅跌 0.2%，比前几个月收窄，说明“探底信号”初现，成交量在部分一线城市出现回升。
可以看到，一线城市的下跌幅度已经明显收窄，而二三线依旧承压，这和机构预测的“北上广深先行企稳，强二线要再熬1-2年”基本一致。
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楼市正在撕裂：两个世界的鲜明对比
如今全国一二线、三四线城市的分化越来越明显，比如在北京海淀，哪怕是五环外的改善盘，都有人抢着交钱；但在惠州，海景房15万一套，却依旧无人问津。
这背后是库存压力的巨大差异：全国商品房库存 6.8亿㎡，其中 70%集中在三四线城市，去化周期动辄18个月以上；而一线核心区，6-9个月就能消化干净。
政策层面也在释放信号：
- 北京：只松绑五环外，五环内依旧收紧；
- 上海：降低非户籍购房门槛，但没有彻底放开；
- 杭州、成都：干脆直接全面解禁。
一句话总结：一线在托底，三四线在躺平。
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买房人的真实声音，很扎心
网友@张先生：我是典型的购房改善族，房价高的时候真没想过，原来单价10万+的盘，现在八万多就能拿下。我知道可能还会跌，但孩子上小学等不了，咬牙买了。反正是自住，心里踏实。
网友@李姐：杭州刚需去年犹豫了一年，结果租金越来越贵。现在政策放开，我和老公果断买了地铁沿线小三房，我们已经不指望房子升值了，只求稳定。
网友@阿陈：老家三套房，去年想卖掉一套，挂了半年没人问。现在价格比高点少一半，我准备割肉出掉两套，留一套养老。
真的是比任何预测都现实：有人抄底，有人套牢，有人割肉。
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给普通人的忠告
看到这么大的分化，普通人买房更不能跟风。几点提醒：
1. 按城市等级做决策，不要再幻想普涨
①一线&强二线刚需：可以出手，但要理性——只买现房，月供≤收入30%，核心区+地铁沿线。
②三四线多套房：尽早优化，老房子、偏远盘，该割肉就割肉。
2. 重新理解房子，从投资品到消费品
未来买房，别再想着“升值”。
①核心资产：还能抗通胀（北上深学区房、内环次新房）。
②普通住宅：就是消费品，和买车一样。
一位研究政策二十年的专家说过：“判断房子值不值，就看它能不能旺人——住得健康、孩子上学方便、通勤轻松，就是好资产。”责任编辑李子建